IPTU de Imóvel Alugado: Quem Paga a Conta? Guia Completo sobre a Lei do Inquilinato e o CTN

Ao celebrar um contrato de locação, uma das dúvidas mais recorrentes entre locadores e locatários refere-se ao pagamento de tributos. Afinal, quem paga o IPTU de imóvel alugado? Embora pareça uma questão simples, a resposta envolve uma distinção clara entre a obrigação perante o Fisco e o que é pactuado na esfera privada.

Quem é o Responsável pelo IPTU: Dono ou Inquilino?

Para compreender a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, é necessário analisar o cenário sob duas óticas distintas que regem o ordenamento jurídico brasileiro:

1. O que diz o Código Tributário Nacional (CTN)

Segundo a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Perante a Prefeitura (o Fisco), não importa quem está morando no local; a obrigação de pagar é sempre de quem detém a propriedade.

Conforme o Art. 34 do CTN, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Implicação Prática: Para a Prefeitura, o inquilino é “invisível”. A relação tributária ocorre exclusivamente entre o Estado e o proprietário. Convenções particulares (contratos) não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo (Art. 123 do CTN).

2. O que diz a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)

A Lei do Inquilinato estabelece que o locador (dono) pode repassar a obrigação do pagamento do IPTU para o locatário (inquilino), desde que isso esteja expressamente previsto em uma cláusula do contrato de locação.

O Art. 22, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Implicação Prática: A lei permite que o ônus financeiro seja transferido ao locatário. Portanto, se houver uma cláusula de IPTU no contrato de locação, o inquilino passa a ser o responsável pelo desembolso.

Os Riscos da Dívida de IPTU para o Proprietário

Se o seu inquilino deixar de pagar o imposto, o problema jurídico recairá sobre você, proprietário. Isso ocorre porque a dívida de IPTU é considerada uma obrigação propter rem, ou seja, é uma dívida que “persegue o bem”.

IPTU possui natureza de obrigação propter rem (própria da coisa). Isso significa que o débito adere ao imóvel, independentemente de quem o originou. Se o inquilino não cumprir o combinado, as consequências jurídicas e patrimoniais recairão sobre o proprietário. As consequências da inadimplência incluem:

Inscrição em Dívida Ativa: O nome do proprietário fica sujo perante a Fazenda Pública.
Multas e Juros: Incidência de correção monetária e multas pesadas a cada mês de atraso.
Restrições no CPF/CNPJ: Dificuldade para obter empréstimos, financiamentos e certidões negativas.
Execução Fiscal e Penhora: A Prefeitura pode entrar com uma ação judicial e, em último caso, o próprio imóvel pode ser tomado para quitar o débito.

Inquilino não pagou o IPTU: O que fazer?

Se você previu no contrato que o locatário deveria pagar e ele não cumpriu, a validade jurídica dessa cláusula permite que você tome medidas legais, mas apenas no âmbito do Direito Civil.

Pague a dívida imediatamente: Para evitar que seu nome vá para o CADIN ou que o imóvel seja penhorado, o ideal é que o proprietário quite o débito com a Prefeitura.
Ação de Regresso: Após pagar, você pode entrar com uma ação judicial contra o inquilino para reaver os valores.
Ação de Despejo: O não pagamento do IPTU configura quebra de contrato, o que fundamenta o pedido de despejo e rescisão contratual.

Estratégias de Gestão para Locadores e Imobiliárias

Para evitar surpresas desagradáveis, especialistas recomendam abandonar o modelo onde o inquilino recebe o carnê em casa.

Embutir no Aluguel: O locador calcula o valor mensal do IPTU e o inclui no boleto do aluguel. Assim, o proprietário recebe o dinheiro e ele mesmo garante o pagamento ao Fisco.
Fiscalização Anual: Caso prefira que o inquilino pague, cheque anualmente a Certidão Negativa de Débitos no site da Secretaria Municipal da Fazenda.

Direitos do Inquilino e Reajustes do Imposto

Muitas vezes, o inquilino é surpreendido por aumentos abusivos no valor do imposto. Nestes casos, é importante saber:

Falta de Legitimidade: O inquilino não tem legitimidade jurídica para contestar o valor do IPTU diretamente na Prefeitura ou na Justiça, pois não é o dono do bem.
Conversa com o Locador: O locatário deve solicitar que o proprietário entre com um recurso administrativo ou judicial para questionar o aumento.

Conclusão

A definição de quem paga o IPTU de imóvel alugado depende estritamente da redação do contrato de locação. Enquanto o CTN mantém o proprietário como responsável principal perante o Estado, a Lei do Inquilinato oferece a flexibilidade necessária para a gestão do custo imobiliário. A segurança jurídica do locador reside na fiscalização ativa e em contratos tecnicamente bem elaborados.